Остаться в живых на рынке жилья

21.09.2012

Аферисты продолжают «охоту» на одиноких владельцев недвижимости.

Очередная история недавно потрясла общественность. Снова фигурантами уголовного дела стали «черные» риелторы, на совести которых более десятка убиенных владельцев квартир. Напомним, сотрудники подразделения по борьбе с оргпреступностью башкирского МВД месяц назад задержали директора уфимского агентства недвижимости. По версии следствия, этот 37-летний коммерсант — активный участник преступной группы, которая занималась мошенничествами с квартирами. Жертвами бандитов становились алкоголики и наркоманы. На данный момент известно о 17 эпизодах.

Так, при попытке продажи квартиры по поддельным документам полиция задержала четырех человек. Хозяина квартиры искали целый месяц, пока один из задержанных не признался, что они его убили и показал, где спрятано тело, рассказали в пресс-службе МВД по республике..
Кроме того, следствие установило, что ряд клиентов агентства недвижимости после заключения договоров погибали при странных обстоятельствах. Сегодня директор агентства и четверо его предполагаемых подельников находятся под стражей. Материалы переданы в следственный комитет, который продолжает расследование уголовного дела об убийстве и мошенничестве в особо крупном размере, сообщили в ведомстве.
Этот случай  и послужил поводом для встречи с Рустэмом Камаловым, членом национального совета Российской гильдии риелторов, заместителем председателя Ассоциации «Профессиональные участники рынка недвижимости РБ.

- Рустэм Фаридович, прокомментируйте произошедшее, как специалист по рынку недвижимости. Насколько такие криминальные истории  характерны для нашей республики?

- Только на моей памяти это уже третий случай, когда из-за квартир людей попросту убивают. Последним было уголовное дело, которое в народе нарекли делом «бетонных трупов». Оно содержало девять эпизодов, Верховный суд республики его начал рассматривать где-то в 2005 году, и судебное расследование длилось несколько лет. «Бетонным» его назвали, так как трупы убиенных хозяев квартир складывали в подвале одной из квартир и заливали бетоном. Потом и эту квартиру продали. Так получилось, что один из покупателей квартир у этих бандитов оказался нашим клиентом. Он на нее «нарвался» по объявлению. Нам удалось вернуть клиенту деньги.

Нынешнее дело содержит уже 17 эпизодов. Думаю, что в действительности преступники действовали давно и эпизодов на их совести гораздо больше. Скорее всего, доказать можно будет далеко не все.
По моим наблюдениям аналогичные истории повторяются каждые семь лет. Мне как-то пришлось общаться с одним человеком, который в составе подобной банды продавал по доверенности квартиры, хозяев которых они тоже убивали. Тогда уже над ними шел судебный процесс. Так вот он искренне полагал, что их группа – «санитары леса», которые занимаются «социальным дарвинизмом». По его мнению пьяницы, наркоманы, одинокие старики в маразме не должны «засорять» наше общество. Тем более занимать квадратные метры. Согласитесь – цинизм высшей пробы.

Врач, который торгует детскими органами, или учитель-педофил на самом деле не врач и не учитель. Это просто антисоциальные личности, которые используют статус доктора либо педагога в своих низменных интересах. То же можно сказать и о «черных» риелторах. Они работают с недвижимостью, но риелторами не являются, поскольку их деятельность к риелторской не имеет никакого отношения. Речь идет об устойчивых организованных преступных группах.

Что можно посоветовать читателям. Первый житейский совет, отвлеченный от рынка недвижимости – не быть одинокими. Потому что именно одинокие люди становятся жертвами различного толка мошенников. Надо общаться, как минимум с соседями, чтобы у них были номера телефонов ваших дальних родственников, знакомых, бывших одноклассников, одногруппников, коллег и так далее. Просто каждый из нас должен сесть и подумать, если он потеряется, кто его будет искать? Надо быть нужными на этом свете хоть кому-нибудь.

Кроме того, каждому человеку необходимо содержать свои документы в порядке, в том числе на недвижимость. Например, написать завещание, хотя для российского менталитета это немного непривычно, но в нынешнее время каждому здравомыслящему гражданину просто необходимо распорядиться своим имуществом должным образом и вовремя.

- Даже, если исключить такой экстрим, как одинокие алкоголики, наркоманы, старики, все равно на удочку мошенников с недвижимостью попадается немало и социально адаптированных людей. Что бы вы им, то есть – нам, посоветовали?

- Желающие купить или продать квартиру, вступить в долевое строительство, даже просто сдать в аренду, или снять, в любом случае подвергают себя риску. Все, что связано с недвижимостью можно отнести к разряду сложных гражданско-правовых отношений, которые регулируются гражданским, семейным, налоговым, земельным кодексами.

Еще один немаловажный момент – процедура оформления, сама сделка с недвижимостью ежегодно усложняется. В договорных отношениях сегодня появляются условия, о которых лет пять назад никто даже представления не имел. Эти моменты также необходимо учитывать. Поэтому независимо от вида сделки, будь то покупка, продажа, аренда, прежде надо внимательно прочитать договор. К нам обращаются люди, как правило, с одной и той же проблемой – на словах стороны договаривались об одном, в договоре написано другое. Потому что невозможно все нюансы сделки изложить в письменном виде. Но если возникнет спор, то суд примет к сведению только документ. Устные договоренности юридической силы не имеют.

Поэтому отправная точка любой сделки – адекватно изложить в договоре все условия, о которых договорились устно. Лучше всего с этим справится профессионал, юрист или адвокат. С одним «но» - они должны быть практиками именно на рынке недвижимости.

- Что людей должно насторожить в первую очередь?

- Сразу скажу, что сделать сделку безопасной и гарантировать ее безупречность на сто процентов невозможно. Поэтому мы будем говорить о том, как можно снизить риск. Все прекрасно знают — тяжбы по квартирам тянутся годами. На моей памяти один судебный процесс длился восемь лет. За это время состоялись сотни судебных заседаний. Итак.

Риск продавца
- Продавец, прежде всего, рискует остаться без денег. Любая сделка с недвижимостью обычно носит характер секретности. Как правило, не разглашаются подробности сделки, суммы, время и место расчета. Поэтому надо сделке придать элемент публичности, чтобы обо всем вышесказанном, в том числе фамилию покупателя, валюту, форму расчета (наличными или векселем) и прочие моменты, знал еще кто-то – коллега, юрист, риелтор. В идеале – риелторская компания, с которой подписан договор. Тогда обман при расчете исключен полностью, поскольку ни один мошенник не захочет рисковать. Тем более, если расчеты происходят на территории юрлица, как правило, под видеокамеру, со счетной машинкой, либо в банке.

Сам расчет обычно происходит после подписания купли-продажи. Но я советую рассчитываться в промежутке между подписанием договора продажи и подписанием акта приема-передачи квартиры. Если подписать все одновременно и отдать документы в Регпалату, то там решат, что все расчеты произведены полностью и для отказа в регистрации оснований нет. Таким образом, все договоренности будут держаться на честном слове между продавцом и покупателем. Поэтому алгоритм действий таков: квартиру продали, деньги получили, акт подписали и только после этого отнесли его на регистрацию.

Риск покупателя
- Если квартиру покупать, то риск остаться без денег и без квартиры гораздо больше. И первое, что нужно сделать – это внимательно изучить текст договора, чтобы совпадали адрес объекта, его цена, фамилии покупателя и продавца, порядок расчетов, сроки выписки владельца из квартиры. Очень важный момент – надо обратить внимание на договор-основание, то есть на основании чего продаваемый объект принадлежит продавцу. Иначе говоря, копнуть в историю объекта. Это может быть договор долевого участия, наследство, дарение, договор купли-продажи, приватизация.

- А как проверить, нет ли обременения на недвижимости?

- Закон позволяет любому физлицу за 200 рублей в Регпалате получить выписку, где прописаны все обременения, наложенные на интересующий вас объект. Этому документу можно доверять на сто процентов. Он готовится в течение пяти дней.

- Сам договор на оказание услуг, который заключается с риелтором или риелторской компанией нужно дополнительно где-то проверять, уточнять, советоваться относительно него с другими юристами?

- Как правило, этот договор не сложный, в нем прописывается сама услуга, то есть – зона ответственности, сроки исполнения, и обязательно должно быть указано, когда договор считается исполненным. Каким должен быть результат: получение свидетельства, выписка прежних владельцев из квартиры или что-то еще. В документе должна присутствовать фраза — «фактом выполнения услуги считается такой-то документ».


Риск покупателя
- Первое, на что следует обратить внимание – есть ли обременение на объекте, затем очень пристально «под микроскопом» изучаем , что собою представляет личность продавца. Им может быть юрлицо, индивидуальный предприниматель. Физлицо прежде всего должно быть дееспособным.

Рекомендую, если продавцу более семидесяти лет, взять справочку из психдиспансера на предмет его дееспособности. Лишняя бумага не помешает, чем больше бумаг, тем безопаснее сделка.

Я вам больше скажу, любую сделку мы рассматриваем, как подготовку к судебному разбирательству. Мы готовим такой пакет документов, будто готовимся предстать перед самым пристрастным судом, и чтобы на каждый возможный вопрос у нас был ответ в виде справок и выписок.

История из практики
Ветеран войны продал квартиру. По той же схеме, что и в предыдущем эпизоде: сумма в договоре была указано меньше, нежели покупатель заплатил на самом деле. После чего ветеран написал исковое заявление в суд, мол, он не отдавал отчет своим действиям. На судебное заседание ветеран пришел в костюме, на груди целый иконостас орденов и медалей. Судья с укором глядел на покупателя и выговаривал ему: «как вы могли так поступить с пожилым и таким заслуженным человеком!». И вынес решение в пользу ветерана. То есть стороны пришли в исходное положение: покупатель вернул квартиру, а ветеран – ту сумму, которая была указана в договоре, то есть только половину.

- Как я могу проверить личность продавца, какие у меня, простой гражданки, есть для этого возможности?

- Прежде всего, продавец должен предъявить свой паспорт. Не помешает заглянуть в ЖЭУ и пообщаться с сотрудниками, пояснив, что вы собираетесь приобрести такую-то квартиру и поэтому интересуетесь, все ли там в порядке. Правда, ответ не обязательно будет соответствовать действительности, но какую-то пищу для размышлений вы получите.

Еще вариант – подписывать договор у нотариуса. Тогда ответственность за последствия сделки, в том числе и материальная, ложится на него. Но в таком случае придется платить нотариальную госпошлину, которая вычисляется в процентах от стоимости объекта, указанной в договоре. Кстати, раньше все сделки с недвижимостью заверялись нотариально. Потом этот закон отменили, правда, сейчас Госдума решает, не вернуть ли его назад.

Следующий фактор риска, когда квартира продается по генеральной доверенности. Особенно следует держать ухо востро, если продавец и доверенное лицо не родственники. Как раз в том случае с преступной группой квартиры продавались по доверенностям, которые несчастные жертвы давали перед своей смертью. Надо попросить копию доверенности и съездить к нотариусу, чтобы убедиться выдавал он ее или нет. Сверить номер документа, данные самого нотариуса и так далее.

Очень распространены случаи, когда продавец просит указать в договоре цену ниже реальной. Допустим, в договоре указана цена миллион рублей, а покупатель затем отдает по устной договоренности два миллиона. Фишка заключается в следующем. Продавец в течение трех лет имеет право подать заявление в суд на расторжение сделки. Например, «был в состоянии крайнего физического утомления и не отдавал отчет своим действиям», и доказывает это в суде с помощью свидетельских показаний, медицинских справок и прочего. В итоге покупатель получит обратно только сумму, которая указана в договоре.

История из практики
Выставили на продажу двухкомнатную квартиру по улице К. Маркса в Уфе. По всем параметрам – очень хорошая: месторасположение, ремонт, вид из окна, высокие потолки и так далее. При этом цена в два раза ниже рыночной. Естественно вокруг нее начался ажиотаж. В итоге желающих ее купить оказалось около десяти человек. Тогда продавец предложил собраться всем вместе и устроить своего рода аукцион – кто больше даст. В результате цена выросла до рыночной, кого-то она устроила и сделка состоялась. При этом в договоре цена была указана в три раза меньше, чем получил на самом деле хозяин квартиры.

Год спустя продавец подал в суд иск на расторжение сделки. Основание – «действовал по жизненной необходимости». Причина – болезнь несовершеннолетнего ребенка, у которого была опухоль головного мозга, неоперабельная в России. Суду истец предоставил кучу медсправок, подтверждающих сказанное. В том числе вызов из швейцарской клиники, счета на оплату операции и реабилитации ребенка, а также на проживание и питание его мамы в клинике на берегу Женевского озера в течение полугода. В исковом заявлении было написано, что родители очень боялись за жизнь своего ребенка, другого выхода у них не было, поэтому им пришлось продать квартиру. Теперь они хотят сделку расторгнуть и готовы вернуть стоимость квартиры, указанную в договоре. То есть – миллион рублей. Но, поскольку таких средств у них нет, они попросили в заявлении рассмотреть график платежей и этот миллион удерживать из зарплаты мужа по три тысячи рублей в месяц. Суд иск удовлетворил. К счастью, ребенок выздоровел, пошел в школу, родители вернули себе жилье, а покупатель остался и без квартиры, и без денег.

Риск арендатора
- Здесь, как правило, жертвы сталкиваются с информационными агентствами. Правоохранительные органы закрывают их одно за другим, но вместо них открываются новые. А схема у всех одна – за энную сумму агентства предоставляют клиентам список квартир, которые сдаются в аренду. С этим списком человек должен уже сам договариваться с хозяевами указанных квартир. По одному адресу квартиру уже сдали, по-другому не отвечают, по третьему никто квартиру сдавать не собирается и так далее. Ни денег, ни результата. Клиент идет обратно в агентство с претензией, а его отшивают: «мы вам оказали услугу – продали список, а остальное не наши проблемы».

Открою маленький секрет. Не поленитесь и внимательно изучите в бесплатных газетах объявления о сдаче в аренду жилья. Если список объявлений с номерами телефонов далее повторяется в зеркальном порядке, значит все они принадлежат одной и той же фирме. Большинство людей с нормальной психикой более десяти раз звонить не станут, и все десять раз они попадут к одному и тому же оператору. Но у человека создается впечатление, будто он выбирает варианты получше, подешевле. Ловушка называется «выбор без выбора».

Еще момент. Квартира есть, с клиентом подписывают договор, берут деньги, отдают ключи от квартиры, а через неделю появляется настоящий хозяин квартиры. Он с удивлением обнаруживает у себя дома незваных гостей и требует немедленно покинуть помещение. Потом выясняется, что кто-то кому-то дал ключи или на время ремонта, или чтобы жилье выставить на продажу, и некто воспользовался случаем. Поэтому прежде чем подписывать договор аренды и отдавать за нее деньги , нужно посмотреть правоустанавливающие документы на квартиру и постараться пообщаться непосредственно с ее хозяином.

Риск арендодателя
- Самый распространенный неприятный момент, это когда арендатор исчезает, не заплатив за проживание. При этом квартирант наговорил по телефону чуть ли не на миллион, разбил унитаз, сломал стиральную машинку, прожег сигаретами диван, ковер, украл телевизор и так далее. Поэтому мы советуем фиксировать на фото или видео состояние квартиры, что есть там в наличии. И создать «папку арендатора», своего рода мини-досье, которое содержит копии паспортов самого арендатора, его жены, свидетельства о рождении его детей, номера телефонов сотовые, рабочие, адреса электронной почты. Желательно позвонить на место работы и удостовериться, действительно ли там работает Петров, Иванов или Сидоров. В случае исчезновения квартиранта, так легче будет его разыскать и призвать к ответу.

- Какие способы мошенничеств с недвижимостью сегодня в тренде?

- И законодательство, и необходимый пакет документов – все меняется. И все тренды связаны с этими изменениями. Учитывая, что по статистике каждый россиянин раз в жизни становится либо покупателем, либо продавцом жилья, естественно он не имеет должного опыта, знаний. Более того, он часто попросту наивен. Поэтому сплошь и рядом народ попадается в лапы мошенников. Сегодня в тренде кредит под залог объекта недвижимости. Допустим, владелец продает квартиру, к нему приходит человек и говорит, мол, я куплю вашу квартиру, но дайте мне все копии правоустанавливающих документов на нее, и лучше – нотариально заверенные. Потому что под покупку я собираюсь брать кредит в банке. Не ипотечный, простой. Владелец отдает копии псевдо-покупателю, тот идет в банк, берет кредит. Больше его никто никогда не видит. И владелец попадает под подозрение, как соучастник «запланированного невозврата кредита», как член преступной банды. А это бесконечные допросы, подписка о невыезде и так далее. И доказать свою невиновность владельцу квартиры будет трудно.

- Имея на руках копии документов на квартиру, наверное, мошенник еще может ее продать?

- Такие преступления совершаются, но они непопулярны. Поскольку подделка документов на квартиру – очень жесткий криминал, поэтому такие случаи происходят нечасто.

- А еще в числе жертв все чаще оказываются дольщики…

Риск дольщика
- Тема сложная. Застройщиков можно разделить на две категории – это обманщики поневоле, которые попали в сложные обстоятельства. Допустим, банк прекратил финансирование, или какие-то внешние факторы повлияли, вроде всемирного экономического кризиса. У них есть желание достроить объект, но нет возможностей. Вторая категория – мошенники, которые запланировали обман. Они собирали деньги, изначально не собираясь ничего строить.

- На что бы вы посоветовали людям обратить внимание, прежде чем вступать в долевое строительство и вкладывать туда свои кровные?

- Сразу скажу, что обезопасить себя на сто процентов невозможно. Но можно снизить риск, если дольщик, подписывая договор на долевое участие в строительстве, будет действовать строго в рамках закона. Для чего лучше самому изучить этот закон, где указан список документов, которые застройщик должен предоставить, форма договора, порядок государственной регистрации этого договора. Таким образом, исключаются двойные продажи. Это юридическая сторона.

А фактическая сторона – нужно выяснить, застройщик в состоянии окончить строительство или нет? Тут следует быть очень внимательным. К примеру, человеку предлагают в апреле месяце заключить договор долевого участия, он приезжает на место стройки, а там никакой строительной техники, метровые сугробы. То есть всю зиму строительные работы не велись. Вероятность, что стройка сдвинется с мертвой точки есть, но маленькая. В таких случаях надо себе сказать – это не моя история.

Конечно, часто соблазняет низкая цена за квадратный метр. Рекорд цены по низкой планке – это квартиры в микрорайоне «Зеленый берег», которые выставлялись по 10 тысяч за квадрат. Люди повелись, в надежде, что когда-нибудь строительство все равно закончится. Правда, потом оказалось, что одни и те же квартиры застройщик продавал по два-три раза.

- Большинство людей и законы знают, и делать все стараются по уму, но только в сфере долевого строительства продолжает процветать настоящая уголовщина. Надеяться на решение суда не приходится, застройщики получают смешные наказания, а дольщики остаются у разбитого корыта. Как быть?

- Я вам больше скажу. Есть застройщики, на которых заведены уголовные дела и даже вынесены решения суда, а они продолжают подписывать с гражданами договоры долевого участия. Конечно, бывают и вполне добропорядочные застройщики, но их надо искать.

Еще хотел бы дать один совет. Любой объект недвижимости – капиталоемкая вещь, и когда возникают малейшие сомнения в застройщике или в цене, лучше не искушать судьбу и купить «вторичку». Ее, по крайней мере, можно посмотреть, проверить историю. «Вторичка» уже сформированный объект недвижимости, реально существует в отличие от «первички», которая существует только в проекте.

Рынок недвижимости – это минное поле. Поэтому надо внимательно изучать ситуацию и не принимать поспешных решений. Владелец квартиры, как сапер – ошибается только один раз. Я знаю историю, когда одинокая многодетная мать, которой не хватало денег на вступительный взнос в долевое строительство микрорайона «Солнечный», продала свою почку. И оказалась в числе 900 обманутых дольщиков.

Зачем «черным» нотариусам вареные яйца
- Насколько ваша риелторская контора надежна, если даже вы однажды «нарвались» на квартиру с плохой историей, о чем рассказали в самом начале разговора?

- Мы можем снизить риск. Кроме того, у нас есть полис страхования профессиональной ответственности. Это значит, что страховая компания готова за промахи наших риелторов ответить материально. То есть полностью возместить стоимость объекта.

Кстати, есть такая хорошая вещь, как страхование титула, Иначе говоря, если после покупки квартиры у вас вдруг ее начнут отнимать по каким-то основаниям, то страховая компания вам вернет стоимость квартиры. Правда, таких случаев на моей памяти единицы. Страховка действует только год, срок исковой давности – три года. Потому часто теряется смысл в подобном страховании.

-Без участия нотариуса никакая банда обойтись не сможет. Вам приходилось иметь дело с «черными» нотариусами? Назовите «признаки» порядочного нотариуса.

- Лично я не знаю ни одного «черного» нотариуса. Мы имеем дело с одним-двумя специалистами, которые давно зарекомендовали себя в высшей степени щепетильными профессионалами высокого класса. Здесь трудно дать определенные рекомендации. Находят же люди своего стоматолога, адвоката, портного. То же самое и здесь. Надо сказать, что нотариус с хорошей репутацией и у мошенников пользуется спросом, поэтому они стараются подделать именно его подпись и печать.

Опытный юрист, риелтор всегда отличит поддельный документ. Например, он смотрит ровные ли края у печати. Злоумышленники берут сваренное вкрутую яйцо, чистят скорлупу и «тупой» стороной белка прижимают к подлинной печати, а потом ставят отпечаток на поддельный документ. Поскольку яйцо не круглое, то и края «печати» получаются неровными. Опытный глаз это сразу заметит.

Потом нотариальная палата оказывает юридическую поддержку нотариусам — это база данных, различные виды доверенностей, которые имеют стандартный шрифт, колонтитул. Поддельный документ выглядит совершенно иначе, там, где должен располагаться госномер, стоит госпошлина, ну и все такое. Даже качество бумаги другое.

История из практики
Несколько лет тому назад к Рустэму Камалову обратился молодой уфимец. Он хотел продать свою квартиру, расположенную на улице Ленина. Осматривая жилище, Р. Камалов обратил внимание на странные черные пятна на обоях. Оказалось, пока сын учился в московской консерватории, к его пожилому отцу наведались бандиты. Привязали к стулу и с помощью молотка пытались выбить у старика согласие на продажу квартиры. Рядом в ожидании сидел нотариус. Хозяин понимал, что его все равно убьют и мужественно терпел удары, пока не умер. Сберег для сына крышу над головой.

Риелтор уговорил парня не продавать жилье. «Все равно равнозначную квартиру он себе не нашел бы. К тому же тут он у нас на глазах, мимо его окон каждый день проходим, посматриваем, горит ли свет. Человек творческий, не от мира сего, одинокий, владеет недвижимостью. Едва похоронил отца, как на него самого началась «охота», в его отсутствие вскрывали квартиру, искали документы. Мы нашли ему женщин, которые служат в храме, они помогают ему по хозяйству. Сегодня от него отстали. Но мы все равно ситуацию держим под контролем», пояснил собеседник.

- К вопросу, как распознать хорошего риелтора. Так же, как и хорошего доктора, о чем мы с вами говорили в начале беседы. Если доктор вам поэтапно рассказывает, что он делает, что собирается сделать – он, скорее всего, хороший профессионал, поскольку проявляет по отношению к вам открытость и дает вам возможность проверить его действия. То есть дает вам возможность стать соучастником процесса. То же самое и с риелтором.

- Ну, это станет понятно только в процессе, когда я уже ввязалась в него, подписала договор и все прочее. А в самом начале, во время первой встречи, как мне определить, кто передо мной?

- Для этого надо обращаться в крупные компании с давней хорошей репутацией, либо по рекомендации людей, которым вы доверяете. К сожалению, сегодня профессиональная деятельность на российском рынке недвижимости никак не регулируется. Законодатели отчего-то решили, что гражданского и уголовного кодексов вполне достаточно. Хотя во многих странах мира существует закон о риелторской деятельности, в котором все прописано: кто такой риелтор, какой у него должен быть образовательный минимум, какие страховки, бумаги, договоры он должен подписывать и так далее. В России такого нет.

По большому счету риелтор не профессия – это образ жизни. Он не работает строго с девяти утра до шести вечера. Он должен быть легким на подъем, помогать клиентам, подсказывать, объяснять, делиться своими знаниями и опытом. И главное – оберегать клиента от необдуманных, рискованных действий, ставить его интересы выше своего кошелька.

На самом деле хороших людей, как среди риелторов, так и среди клиентов – гораздо больше. Просто о них никто не говорит, потому что это норма.

Я перечислил наиболее популярные виды мошенничеств с недвижимостью. Есть масса других, более изощренных способов отъема недвижимости и денег, но о них в следующий раз.

Остаться в живых на рынке жилья